未接道のため再建築ができない物件-不動産買取売買専門店

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未接道のため再建築ができない物件

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建物が老朽化してきた、手狭になってきたなどの理由から建て替え・増築を考える方がいらっしゃいます。しかしその建物が再建築不可であった場合、建て替えや増築は出来ず、リフォーム箇所も制限されてしまいます。 このような理由から、建て替えではなく住み替えとして所有している物件の売却を検討される方もいます。

再建築不可物件のほとんどは、建築基準法で接道と敷地との関係が改訂されたために新たに建て替えができなくなってしまったものであり、売主の多くは再建築不可物件が実際に売却できるのか不安に思われるでしょう。 再建築不可の物件にはデメリットが多いことは確かですが、売却できないわけではありません。メリット・デメリットを活かすことで買い手を見つけることは可能です。

再建築不可とは

建築基準法により、「敷地に接する道路幅が４m以下。或いは道路幅は４m以上でも、道路に接する敷地が２ｍより狭い」そのような土地に建つ物件は、家を新たに建てることができません。 これは接道義務として定められており、これを果たさない物件を未接道と呼びます。一般的に再建築不可の物件のほとんどがこれに該当します。ではなぜ未接道の物件は再建築ができないのでしょうか。 大きな理由として、緊急車両が敷地内に入れないという問題があります。例えば火災が発生した場合、防車の出入りができず消火活動に影響が生じます。 自敷地内での危険性や隣家へ与える損害が考えられるため、その土地に新たに建物を建てることが禁止されています。

また、再建築不可の状態を解消できるケースがあります。例えば、道路幅が4ｍ以上あっても道路に接する敷地が2ｍより狭いため、接道義務を果たしていない物件を例に挙げます。 この物件を売却したい場合、土地所有者が敷地内に私道を設け、2ｍより狭い接道の幅を広げる必要があります。その私道が市区役所などの特定行政庁から、建築基準法場の道路として位置指定道路に認められると、物件の再建築が可能になります。 しかし位置指定道路として認可されるには市区行政の定めた基準適合が条件であり、接道の問題以外にも金銭面や時間の問題であまり現実的ではありません。

デメリットをメリットへ

このように再建築不可物件を解消するにもいくつかの問題があります。しかし、売却を諦めてしまうのは早計です。敷地に接する道路幅が3.9mであっても建築基準法に則ると再建築不可物件となりますが、実際は緊急車両が十分通れる道幅です。 このような場合は、緊急車両が入れないという問題はさほど重要視しなくて済みます。その他、狭い道路に接した敷地の場合、大きなトラックやスピードの出た車の行き来が少ないため、小さな子供がいる家庭には大変安心できる物件です。 また周辺一帯が再建築不可である場合、景観が著しく変化することがないため、自宅前に突如高層マンションが建ち、日当りが悪くなることも防ぐことができます。 また、再建築不可の物件は、近隣相場（の約50～70パーセント程度で）より安く取引されることが多く、土地の固定資産税評価も周囲と比較して安くなります。 例えば都内の好立地な場所に建つ建物も相場より安価で手に入る可能性があり、これは購入者にとって大きなメリットになります。 更地からの再建築はできませんが、土地と建物を安く購入し、余った予算を利用して、リフォームをすることは可能です。 一見デメリットに思えることも、購入者によってはメリットになる場合があります。購入者の方に理解してもらえれば売却も難しい話ではありません。

売却の注意点

再建築不可物件を売却するにあたり、注意点として住宅ローンがつきにくいという現状があります。換金性が低い再建築不可物件は担保能力が低いとされ、審査が通らない場合は、買主は住宅ローンが組めません。 その際は大多数の買主が現金での購入をするため、売却にも時間がかかります。ローンを組みにくいのは確かですが、現金以外でもいくつかの購入方法がありますので、売れないというわけではありません。 例えば不動産を担保にするのではなく、買主の信用に基づき融資を行ってくれる地方銀行や、信用金庫、信用組合でローンを組む方法です。この方法は金利が多少割高になりますが、いくつかの金融機関をあたってみるのが有効です。 そのほか、現在所有している不動産や、買主のご両親に連帯保証人になってもらえるケースなど、ご両親の家を担保にすることも可能です。 そして次に、公務員共済を利用する方法です。これは買主が公務員でなければなりませんが、物件に対して審査がなく、退職金を担保に借り入れができます。 そのような点をしっかり説明し、理解してもらうことが重要です。

売却事例

今回はホームインスペクションのご依頼をいただいたMさんの事例です。

世田谷区にお住まいのMさんより建物検査（ホームインスペクション）のご依頼を頂き、翌日ご自宅にお伺いしました。

建物検査とは、住宅診断士（ホームインスペクター）が専門家の見地から、住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修すべき箇所や改修時期、おおよその費用などをアドバイスるするものです。ご自宅の売り出し前に建物検査を行うことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。弊社では、ご自宅の売却のご依頼をされたお客様へ無料で建物検査を行い、調査報告書をお渡ししております。

Mさんは築後16年のご自宅を売却するにあたり、床の歪みや床下の湿気の状態、鉄筋の配筋状態や、外壁のタイルが浮いているかなどを調べたいと希望していらっしゃいました。

建物の状態は、築年数の割には非常に良く、売却時の影響は無いと判断しました。しかし、Mさんのご自宅には別の問題がありました。

Mさんのご自宅が経っている敷地は道路に面している間口が狭い、いわゆる「不適合接道」と呼ばれる物件でした。不適合接道の土地は、リフォームはできても、一旦建物を取り壊して更地にしてしまうと、その後その土地に建物を建てることができなくなる再建築不可の物件になります。 また、こういった物件は住宅ローンの担保として価値が無いと判断されやすく、ローンの審査が通りにくかったり、条件が厳しくなります。 この２つの理由から、再建築不可の物件は購入者の間口がとても狭くなります。

Mさんにはそのことをご説明し、再建築不可の物件を含む、いわゆる「瑕疵物件」専門の買取業者に一度査定してもらう事を勧めてみました。しかしMさんの意向は「多少時間がかかってもいいので、一般市場で通常の価格で売却したい」というものでした。

Mさんのご自宅は京王井の頭線の人気駅から徒歩数分の好立地で、敷地も建物に加え小さな庭がある広さの戸建物件です。そのため物件のお問い合わせは多数頂きましたが、やはり再建築不可と住宅ローンが組み辛いことの2点をご説明すると、ほとんどのお客様は難色を示されました。

そんな中、この物件の購入を前向きにお考えの方が現れました。

Tさんご夫婦は、再来年で70歳を迎えるご主人と、奥様のお二人でマンションにお住まいでした。Tさんがこの物件を非常に気に入られた理由は、駅近の好立地で周辺施設が非常に便利であったことと、道路が狭いおかげで、車の出入りがほとんどと言っていいほど少ない事でした。老後は現在のお住まいのマンションではなく戸建で暮らし、庭に野菜や花を植えて家庭菜園をしたいと計画していらっしゃいました。Mさんの物件はTさんご夫婦にとっては、くつろぎ感の沸く物件だったそうです。

住宅ローンを組むことが難しかったため、Tさんには現金購入による資金計画表を作成し、ご説明いたしました。その2日後、Tさんからお電話で是非購入したいとのご連絡をいただきました。

Mさんにも、Tさんのようなご夫婦に売却することができて良かった、と喜んでいただけました。

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