新耐震基準前に建てられた現在の基準以下の物件の売却-不動産買取売買専門店

新耐震基準前に建てられた現在の基準以下の物件

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築年数の古い建物には、現在規定されている耐震性能の基準を満たしていないものが多く存在します。その原因は、建築基準法の改正にあります。建築当初の耐震基準を満たしていた建物でも、法の改正により、耐震基準が当時よりも高く規定されたため、その基準を満たすことが出来なかった建物は現在では耐震基準不適合物件となってしまいます。このような「建築当初は適法であったものの、現在の建築基準法においては適合しない」物件は、『既存不適格物件』と呼ばれます。 既存不適格物件には、建築当初から建築基準法に違反して建てられた『違反建築物』も含まれますが、違反建築物と既存不適格物件は明確に区別されています。

耐震基準不適合物件か、一つの目安となるのが、1981年（昭和56年）6月1日に施行された建築基準法の改正です。これ以降の耐震基準を『新耐震基準』、これ以前を『旧耐震基準』と呼ぶほどに大きな境目となっています。

この改正での大きな変更点は、想定震度を引き上げたことにあります。『旧耐震基準』では、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準を想定していました。しかし、1978年の宮城県沖地震（M7.4、震度5）で甚大な家屋倒壊被害が発生したことを受け、『新耐震基準』では震度5程度では、ほぼ建物に影響がなく、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しない構造基準に設定されました。

技術的な変更点は、木造住宅に関して以下の改訂がされました。
・壁量規定の見直し。構造用合板や石膏ボード等の面材を張った壁耐力も追加。必要壁長さや、軸組の種類・倍率の改訂
木造住宅を建てる上で、建物にかかる水平方向からの力に対して、抵抗させるために筋交いや面材を用いた耐力壁を設けます。1981年の改正でこの耐力壁の壁量を増やすように見直しがありました。これ以前の旧耐震基準の建物では、筋交いが少なかったり、壁量が足りなかったりしたため、耐震性能が低くなっていました。 2000年（平成12年）の阪神淡路大震災による家屋倒壊を受けて、再び建築基準法の耐震基準に関する大きな改正がありました。ここでは技術的な面で、1981年の改定よりも、より耐震性能を高めるための改定が行われました。

・耐力壁の配置にバランス計算が必須。
1981年の、耐力壁の量の規定だけでは、耐力壁を偏った配置にした場合に倒壊の原因となることが分かり、耐力壁配置にバランス計算が必要になりました。

・構造材とその場所に応じて継手・仕口の仕様を特定。
構造材によって、耐力壁の配置や強さに応じてホールダウン金物などの接合金物を選定する基準がもうけられました。

・地耐力に応じて基礎を特定。地盤調査が事実上義務化。
地盤調査をした上で、地耐力（地盤がどの程度の荷重に耐えられるか）によって、どの種類の基礎を建てればよいか規定するようになりました。

・地耐力20kN未満･･･杭基礎
20～30kN･･･杭基礎またはベタ基礎
30kN以上･･･布基礎も可能

建築基準法改正の変遷により、新しい建物ほど耐震基準はより高く規定され、旧耐震基準と比べ、耐震性能の高い建物となっています。

しかし、初めに述べたように古い物件は耐震基準不適合物件もまだ多く存在します。建物の耐震性能が気になっているにもかかわらず、耐震リフォームを行う余裕がない場合には、売却も一つの選択肢として挙げられます。

１．戸建ての場合

戸建てに住んでいる場合、一般的にはまず耐震リフォームを行うことを考えます。耐震リフォームは建物によって方法が変わってきますので、費用もそれに伴い各々違ってきます。即座に契約を推し進めてくるリフォーム業者も居ますが、耐震診断をじっくりと行い、信頼できる業者に依頼する必要があります。既存壁を解体するなどの大がかりなリフォームとなる場合もあるので、同時に住まい設備のグレードアップを行うのも理想的です。しかし、その場合には費用もさらにかかります。耐震リフォームに関しては自治体からの助成金や補助金を申請できる場合もあります。自治体事に支給額が変わってくるので、自治体に問い合わせの必要があります。

２．マンション・アパートの場合

マンションやアパートなどの集合住宅が耐震基準を満たしていない場合、耐震リフォームは難しくなります。集合住宅は共有部分と専有部分があるので、個人の意思だけで耐震リフォームを進めるわけにはいきません。管理組合が主導となり計画を進めていくことになります。集合住宅の場合は、住民の意思を統一し、大規模な修繕が必要になります。この場合に意思を統一し、大規模な修繕が行なえればよいのですが、なかなかそうはいきません。集合住宅において、個人で耐震基準が気になりどうにかしたいという場合、専有部分の小規模な耐震リフォームを行うか、住宅を売却して他の土地に移ることになります。

耐震基準不適合物件売却時の注意点

注意点としては、戸建ての場合、マンションの場合、どちらも買主に対して耐震基準不適合物件であることを説明する義務があります。

・マンションの場合
耐震基準不適合のマンションに住んでいる場合の売却では、耐震基準不適合物件だと理解した買主をターゲットとして行います。そのため、リフォームなどを施してもそれほど価値が上がることはない傾向にあります。マンションを売却する上で、ある程度見栄えを良くする必要はありますが、耐震基準不適合物件の場合、値段を上げるために物件に何かをするのではなく、納得のいく値段で買い取ってくれる買主を探すことの方が重要です。

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