土地区画整理事業で換地対象に指定された土地
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現在所有している宅地がある日、土地区画整理事業の対象となることがあります。土地区画整理事業は、その区画の利便性を向上させる為に、道路・河川・公共施設等の整備と宅地の再配置（換地）が行われます。 しかし、居住中の建物の建て替えや移転の必要となることや、事業完了までの期間が平均5～10年、大規模なものでは20年以上と長期に渡ることもあり、この機会に宅地の売却を検討される方は少なくありません。
土地区画整理事業の対象となった宅地を売却するタイミングは、事業の進行状況によって２箇所に分かれます。
１．土地区画整理事業計画決定後、仮換地指定前
土地区画整理事業計画が各宅地所有者の同意を得て決定・開始された後の土地に、新たに建物を建築するケースはあまりありません。 土地区画整理によってそれまで所有していた宅地（従前の宅地）が再配置（換地処分）されることにより、建物の移動・改築・取り壊しを行わなければならない場合があるからです。 土地区画整理事業に伴う建物の移転費用は補償されますが、後ほど説明する仮換地指定後に行われます。 その為、この時点で建物と土地を売却する場合、取り壊しの可能性のある建物の価値が低く、その解体にかかる費用も含めて査定されることに注意する必要があります。
２．仮換地指定後
仮換地とは、長期間を要するような土地区画整理事業時に、事業の途中で換地(土地区画整理事業で最終的に割り当てられる土地)の予定地として指定される土地です。 仮換地が指定されると、その従前の宅地の所有者は仮換地上で使用収益権(実際に不動産を使用する権利)を行使することができますが、換地処分によって正式に宅地が割り当てられるまでは、登記は従前の宅地にあります。 仮換地が指定された宅地を売却する際には、あくまで対象が従前の宅地であることに注意してください。 仮換地の指定により使用収益権が定められると、従前の宅地にある建物の移転とその費用の補償がされます。建物の移転方法は主に以下の二つが挙げられます。
・曳き家
建物をジャッキアップしてそのまま仮換地まで移動させます。移動にあたり発生する費用が補償されます。
従前の宅地と仮換地が続くような場合であれば、ローンが残っている建物であっても、換地処分後に地番等の住所が変更されるのみでそのまま継続されます。
しかし、建築基準法上2筆とみなされる土地（従前の宅地と仮換地が離れている場合）への曳き家の場合、仮換地に移動された建物は新築とみなされ、現在残りのローンを一括請求される可能性があります。
・建て替え
現在の建物を解体し、仮換地に新たに建物を建築する移転方法です。解体費と現在の建物の資産価値に相当する額が補償されます。
新築として建て替える為、解体する現在の建物の残りの住宅ローンを一括請求される可能性があります。建て替えの際に起こるトラブルに、補償金でローンを清算したとしても、建て替えの際の資金工面で問題を抱えるケースがあります。
この解決方法として、新たに建て替えのローンを組めるような金融機関を施工者に紹介してもらう方法があります。
仮換地の指定によって建て替えが必要となるような場合には、残りのローンと現在の建物の資産価値を考慮して、まずは施工者に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
また仮換地が指定される際に、減歩される土地面積も決定します。 減歩とは、保留地（土地区画整理事業の資金繰りの為の売却用に、または公園などの公共施設用地の為に区画内に確保する土地）の為に施工者が各土地所有者から土地面積を少しずつ徴収することを言います。 その為、仮換地指定後の土地のほとんどが減歩によって従前の宅地よりも土地面積が小さくなる為、売却の査定時には減歩分の土地面積を差し引いて計算されることがあります。
しかし、全ての仮換地指定後の土地が減歩によって従前の宅地よりも低い資産価値で査定されるかというと、必ずしもそうではありません。 通常の場合、仮換地指定された土地は土地区画整理事業によって環境が整備され、事業完了時には、減歩分を考慮しても土地全体の資産価値は上昇します。 その為、土地区画整理事業が完了するまで宅地を眠らせ、換地処分後に売却するというのも一つの方法です。 しかしながら、前述した通り土地区画整理事業は長期に渡ることが多く、土地の所有者と施工者のトラブルや、自治体の場合は財政悪化による一時中断などが原因で、数年単位で事業の完了時期が延期されることが往々にしてあります。 また事業状況によっては、換地処分の際に、さらに仮換地から減歩されることもあります。 もし仮換地指定された宅地が先行きの見えない土地区画整理事業によるものであるならば、何年後になるかわからない事業完了を待つよりも、仮換地指定された現状の宅地を売却してしまうのも一つの方法です。
売却時の注意点
土地区画整理事業による仮換地の指定と換地処分は、土地区画の整理前と整理後のそれぞれの土地の位置・形・面積を考慮し土地所有者に割り振られます。（これを「照応の原則」といいます。） しかし、個々の土地を決められた区域内にあてがう為に、すべての換地処分を設計通りに行うことが困難な場合があります。その場合、不公平を無くすために、施工者より「清算金」の交付や徴収によって金銭による調整が行われます。 また、換地処分段階で、保留地の売れ残り等で土地区画整理事業運営が困難となった場合、区画整理地内の土地所有者から「賦課金」が徴収されることがあります。 土地区画整理事業の対象となった土地の売却の際には、この「清算金」「賦課金」の受取・支払いを誰が行うのか契約時に明確にする必要があります。
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