不要になった借地権付きの物件を売却したい-不動産買取売買専門店

不要になった借地権付きの物件を売却したい

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借地権は「第三者の土地を一定の条件の上で使用する権利」です。この第三者とは地主のことです。地主と契約を結び、地代を支払うことで、借りている土地に自己所有の建物を建てることができます。

一言に借地権といっても、種類が３つあります。借地人、地主双方の悩みの種になるのは「旧法借地権」であるケースが多いです。

・旧法借地権（賃借権）
借地権設定時、残存期間３０年、更新後２０年となります。借地権者側が法律上強く守られており、地主側の更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当な理由無しでは認められません。
・新法借地権
新法借地権の中でも「普通借地権」と「定期借地権」の２つにわかれます。普通借地権は旧法借地権のように法定更新が可能な契約ですが、堅固建物と非堅固建物の区別がなくなります。定期借地権は一般的には残存期間を５０年と定め、期間満了後は地主に土地を返還する必要があります。借地権の更新や建物買取請求権などは認められていません。
・地上権（物権）
借地権の中でも地上権として登記を行っている非常に権利形態の強いものです。正当な理由が無い限り、地主は契約の更新を拒絶することができません。また、地主の承諾なく、第三者への売買などが可能で、地代の支払い以外はほぼ所有権に近い権利形態になります。

借地権の売却

借地借家法等の法律で守られているとはいえ、借地人は様々な制約を受けてしまい、それが悩みの種となってしまうことがあります。多くの場合、次のような理由があげられます。

・大部分が地主の承諾を必要とする
・承諾料を要求される
・突然地主が代わり、今までの関係がゼロになり地代の値上げ・立ち退きを要求される
・土地を買い取りたいが地主が承認してくれない
・所有権に比べ資産価値が低く、思った通りの値段がつかない
・個人で第三者に売却する事が難しい

借りている土地が不要になったり、借地残存期間が少なってきた段階で更新を考えていない場合、処分に悩む方もいらっしゃるでしょう。 借地権は地主に無償返還しなければならないと思われている方が多いですが、実際は借地権を売ることは可能です。

借地権売却時の注意点

借地権の売却には地主の承諾が絶対条件となるため、事前に地主の意向を確認することが最優先です。地主の意向によっては「使わないのなら借地を返してほしい」と買い戻しになる事もあります。

地主が借地経営を継続する場合は借地権を第三者に譲渡し、売却する事になります。借地人が第三者に借地権を譲渡する場合には承諾料（名義書換料）が借地権価格の１０％ほどかかります。地主が購入せず、底地を売らない場合、借地人は単独で借地権付き建物を第三者に売却することになります。この時、地主から借地権譲渡の承諾書を貰わないうちに売買契約を結ぶとトラブルに発展しかねません。なぜなら、事前に地主の了解を口頭で得ていても、いざ契約を締結すると、借地人や譲受人の想定する額を超える承諾料と新地代を地主が請求することが多いからです。これを回避するために、借地権付き建物の売買契約締結までに地主の承諾書が得られない場合は、売買契約書に「○月○日までに地主に借地譲渡承諾書が得られない場合には、契約を白紙に戻し、売主は受領した手付金を即時無利息返還するものとし、違約金は発生しないものとする」と特約の記載をしておきます。こうすれば地主からの承諾が得られず、飼い主に対して違約金を払わなければならなくなるという、売主にとっては進退窮まる事態に陥ることを回避することが出来ます。それと同時に、そのような契約を結んでおくことで、かえって地主との協議もスムーズに進み、承諾書が容易に得られることになります。

どうしても承諾が得られない場合は、裁判にて譲渡承諾を受けられる可能性はあります。しかしこれには借地非訟裁判の手続きが必要で、その際は次の買主が決まっていることが条件となります。

地主から譲渡承諾許可が得られても、個人で第三者へ売却することは容易ではありません。利用・処分上様々な制約があり、購入資金を調達する時に銀行融資が受けにくいため、一般的に所有権の物件と比べて次の買主がつきにくいものです。

売却事例近日公開

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